Elbirliği mülkiyeti, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda karşımıza çıkan bir mülkiyet türüdür. Mirasçıların birlikte malik olduğu bu sistemde, her bir mirasçının payı belirli değildir. Zamanla, mirasçılar arasında taşınmazın yönetimi, satışı veya paylaşımı konularında anlaşmazlık çıkması oldukça yaygındır. Bu noktada, elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş büyük önem kazanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesi gereği, elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak tek başına tasarruf hakkına sahip değildir. Yani hiçbir ortak kendi miras kalan payını 3.kişilere satamaz.

Paylı mülkiyet (hisseli mülkiyet), her malikin taşınmazın belirli bir oranına sahip olduğu, bu oranın tapuda belirtildiği bir mülkiyet türüdür. Paylı mülkiyette; Her bir malik kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir. Satış, bağışlama gibi işlemler pay bazında mümkündür. Ortaklar arasında uyuşmazlık yaşanması durumunda izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir.

El birliği mülkiyetten nasıl kurtulabilir hissedarlar. Bunun yolları öncelikle tüm ortaklar noterden düzenleme şeklinde veya tapuda resmi senetle oybirliğiyle paylı mülkiyete geçmeye karar verir. Bu durumda dava açılmasına gerek yoktur. Tapu müdürlüğüne başvuru yapılarak işlem sonuçlandırılır.

El birliği mülkiyetten kurtulmanın diğer bir yolu ise; ortaklardan bir veya birkaçı anlaşmaya yanaşmıyorsa ya da ortaklar oybirliği ile paylı mülkiyete geçmek istese de tapuda çeşitli sebeplerle tescil sağlanamıyorsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için dava açılması gerekir.

Bu dava sonucunda, Mahkeme kararı ile taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyeti sona erer. Tapu sicilinde her ortak adına belirli oranlarda hisseler yazılır. Örneğin 4 mirasçı varsa tapuda “1/4” oranında paylar gösterilir.

Artık her ortak, kendi hissesi üzerinde satış yapabilir, haciz koydurabilir, ipotek tesis edebilir veyahut payını başka birine devredebilir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, mirasçılara taşınmaz üzerinde daha etkin bir tasarruf yetkisi verir.

Elbirliği mülkiyetinde; Ortaklardan biri tek başına satış yapamaz. Banka kredisi kullanmak veya ipotek koydurmak mümkün değildir. Ortaklardan birinin payını devretmesi mümkün değildir. Ortakların tamamının oybirliğiyle karar alması gerekir.

Oysa ki paylı mülkiyette; Malikler kendi hisseleri üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Satış, ipotek gibi işlemler daha kolay yürütülür. Mirasçılar arasında pay devri mümkün hale gelir.

Dolayısıyla taşınmazın daha etkin kullanılabilmesi, satılabilmesi veya hukuki işlemlere konu olabilmesi için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi büyük önem taşır.

Ülkemizde miras yolu ile mirasçılara geçen mallarda büyük bir sorun haline gelen el birliği mülkiyetinin veraset ilamının çıkarılıp, tapuya verilmesi ve intikal yapılması sırasında devlet tarafından kendiliğinden yapılması, bu sorunun giderilmesi ve toplumdaki var olan bu sorunun kökten çözülmesi için en doğru yol olacaktır.