Öncelikle şüfa (önalım hakkı) nedir kısaca bilgi verelim. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan biri, payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunuyor. Halk arasında şufa hakkı olarak bilinen bu hak, diğer hissedarlara satılan payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor.

24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikte ise önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, tapuda gösterilen satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması öngörülmüştü. AYM, 6 Kasım 2026 tarihli kararında bu düzenlemedeki "rayiç bedeli" ibaresini iptal etti. Anayasa Mahkemesi'nin önalımda rayiç bedel iptali kararı 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.

AYM'nin iptal kararı yalnızca rayiç bedel düzenlemesiyle sınırlı kalmadı. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında bulunan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ibareleri de iptal edildi.

Ayrıca 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı.

Mahkemenin değerlendirmesinde, önalım hakkı sahibi ile payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakları arasındaki dengenin korunması gerektiği vurgulandı.

Karar ile önalım davalarında rayiç bedelin esas alınmasını düzenleyen hükmü iptal edildi. Bu

nedenle kararın yayımlanması, bugün devam eden bir şufa davasında rayiç bedel yatırma

yükümlülüğünü veya mahkemenin verdiği kesin süreyi kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır.

Anayasa'ya aykırılığı saptanmış bir hükmün, erteleme süresi içinde dahi olsa, devam eden

davalarda uygulanmasının hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmaz. AYM iptal kararının yürürlüğünü ertelerse, devam eden davalarda o kural teknik olarak hâlâ yürürlüktedir. Ancak mahkemeler adil bir yargılama yapabilmek için çoğunlukla davayı erteleme süresinin sonuna kadar bekletirler.

Yargıtayın emsal kararında iptal edilen ve anayasaya aykırı hüküm anayasaya aykırılığı ortaya koydu-

ğuna göre uygulamaya devam edilmesi hak ihlali yaratır demektedir. Bu durumun gerekçesi olarak iptal kararı aykırılığı tespit etmekte olup yürürlüğün ileriye alınması meclisin yeni bir düzenleme ile kanun boşluğu yaratılmasına engel olmak içindir.

AYM'nin 7571 sayılı Kanun'la getirilen dava tarihindeki rayiç bedelin depo edilmesi kuralını

iptal etmesi, bu kuralın uygulandığı sürece hak ihlali yarattığının en açık kanıtıdır. Bu süreçte davanın karara bağlanması durumunda, davacı Anayasa'ya aykırı olduğu tescillenmiş bir kural uyarınca, fahiş

(piyasa değeri) bir bedel ödemeye zorlanmaktadır. Parayı yatıramazsa davası reddedilecek,

yatırırsa mülkiyet hakkı haksız yere kısıtlanacaktır. Bu nedenle hak ihlali oluşmaktadır.

Ayrıca Mahkeme bugün rayiç bedelle davayı bitirirse, 6 Ağustos 2027'de iptal yürürlüğe girdiğinde davacı geriye dönük hak iddia etmekte zorlanacaktır. Çünkü AYM iptal kararları ilkesel olarak geriye yürümez.

Bu nedenle devam eden davalarda, mahkemenin uygulaması gereken yol; önündeki en meşru ve yasal çıkış yolu Bekletici Mesele kurumudur. Yani hakimler karar vermek yerine Kararın yürürlüğe gireceği 6 Ağustos 2027 tarihini veya bu süreçte Meclis'in yapacağı yeni bir yasal düzenlemeyi bekletici mesele yaparak dosyayı karar bağlamaktan kaçınmalıdır.

Bu aşamada hukuka ve Anayasa'nın üstünlüğü ilkesine en uygun çözüm, HMK m. 165 uyarınca,

Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının yürürlüğe gireceği tarihin (veya bu süreçte TBMM

tarafından yapılabilecek yeni yasal düzenlemenin) bekletici mesele yapılması ve bu süre

zarfında depo kararı verilmeksizin yargılamanın ertelenmesidir.

Bir an için Mahkemelerin bu yasayı uyguladığını düşünürsek ne olur?

Eğer mahkeme iptal edilen rayiç bedel kuralına dayanarak bugün karar verirse ve 6 Ağustos 2027'de bu iptal yürürlüğe girerse; müvekkil Anayasa'ya aykırı bir kural yüzünden fahiş bedel ödemiş olacak ve AYM kararları geriye yürümediği için geriye dönük hakkını araması imkansız hale gelecektir. Bu durum telafisi imkansız bir mülkiyet hakkı ihlali doğurur.

Şuan Mahkemelerin önünde aylardır bekletilen binlerce önalım davası var. Bu nedenle TBMM’nin bir an önce bu çelişkileri giderecek Kurumlar arasında vuku bulan uyuşmazlığı giderecek adil ve hukuka uygun bir düzenlemeyi kabul edip yasalaştırması gereklidir. Aksi halde gecikmeler bir çok vatandaşımız için çok büyük ekonomik sıkıntılara neden olacaktır.